今天是周末，我去闵行区古美那边，调研了 “力波九坊” 这个商业项目。这里原来是力波啤酒厂的旧址，现在改成商业空间了。说实话，以前调研项目时，我总想着多看看每个项目的优点。同时也习惯通过你自己以往的实际项目经验，提一些能落地的优化建议。毕竟每一个细节改进一点，慢慢积累下来，项目整体就能变得更好。
力波九坊号称周边有50万消费群体，按理说并不缺客流。来之前我做了功课，查阅了不少资料，心里还是挺期待的。可出了锦江乐园地铁站，在最后那一公里的路上，就隐隐感觉不太对劲。我骑了辆共享自行车，顺着车行道往前，却没注意到该走地下通道，结果在原地绕了好一阵，费了不少劲才找到正确的路。虽然主要怪自己没留意，但从商业逻辑来说， “容易找到”也是一个商业项目不可忽视的门槛——最好能让顾客不费什么心思，轻松抵达。
至于为何会出现这样的局面，我试着从商业运营和规划设计两个角度再深入分析一下，希望能理出一些头绪。
力波九坊以前是上海人熟悉的力波啤酒厂，2016年工厂停产后，这片3.9万平方米的地就空下来了。后来深城投集团接了手，花了8年改造，没把老厂房全推了，反而留了不少“老物件”：60米高的大烟囱、装麦芽的仓库、以前烧锅炉的房子，现在都成了特色——烟囱晚上会放3D灯光秀，麦芽仓改成了啤酒博物馆，锅炉房里能喝到现酿的啤酒。
周边3公里里，像梅陇社区、古美小区等这些居民区特别多，加起来住了 50 万人。里面大多是收入还可以的家庭，还有不少在附近漕河泾开发区、莘庄商务区上班的年轻人。对商业项目来说，不管是家庭日常消费，还是年轻人休闲，客群数量和类型都基本能满足需求了。
所以从区位来看，这一个项目不缺吸引人的故事，也不缺来往的人流，先天条件还是很好的。可问题到底出在哪儿了呢？为什么现在经营得这么惨淡？是后续的运营管理没跟上，比如商家入驻的类型不符合周边人群需求，或者活动策划太少没能留住人？还是周边后来又出现了更存在竞争力的商业体，分流了原本的客群？这些都值得好好琢磨琢磨。
一个项目能不能做好，一开始的定位很重要。看普通的商场，大多都在卖衣服、化妆品，感觉都差不多。但力波九坊可以做点特别的——靠着自己做啤酒的老本行，直接能把“啤酒”打造成了最大的亮点。“微醺社交与新潮体验”的定位，集“酒+”跨界餐饮、潮流文化娱乐、海派生活体验、多元生活购物为一体的24小时欢聚空间。
●7°麦芽谷仓：主要是日常消费，有华为、周大福这些店，还有健身房、SPA馆，平时想买点东西、放松一下，来这儿就行；
●9°微醺里巷：专门做“晚上的生意”，是24小时开放的街区，全是火锅店、小酒馆，晚上60%的店都开着，周边居民晚上想出来吃点喝点，不用跑远；
●11°轻质生活：走怀旧风，装成了老上海的样子，还引进了“梅陇三杰”这种本地老字号，长辈来逛会觉得亲切；
●13°热浪乌托邦：专门给年轻人准备的，有livehouse、电竞馆，周末想跟朋友聚聚、玩玩，这儿能满足需求。
但是，我说的是但是，我在项目里完整走了一圈，没看到任何围绕自身定位展开的商业活动，整体空间冷清得让人不自在。除了餐饮区能看到一些顾客、亲子区有零星带着孩子玩的家长，其他区域的走廊大多空荡荡的，不少店铺门口连个招呼的店员都没有，甚至是闭店状态，偶尔有人路过也只是匆匆穿行，那种缺乏人气的寒意，比冬天的冷风更让人印象非常深刻——这根本不是一个正常运营的商业项目该有的样子，更像是一个只搭好了框架，却没填进灵魂的空壳子。今天是周日尚且如此，平时工作日可想而知。
很多人来力波九坊，第一件事就是拍照，因为这儿的设计确实特别。它没把老厂房原来的样子去掉，反而把这种工业风格做得很有意思。单说设计本身，整个改造做得挺好，那些带着历史感的细节，好像在慢慢讲着过去的事。
这是所有设计的出发点。它没有拆掉老啤酒厂，而是把旧厂房、大烟囱这些工业遗存变成园区最大的特色。你走在里面，能看到老砖墙、大锅炉，但它们里面是时髦的咖啡馆和餐厅。这种新旧结合，让它拥有了上海独一无二的怀旧工业风。
●高度数区：核心娱乐区，有Livehouse等热闹场所，是夜生活的焦点。
●Block（开放式街区）：街道、小店、户外座椅，让你能悠闲地散步，感受城市氛围。
●景观廊桥：园区被小河分开，用一座漂亮的桥连接。桥本身就成了观景台，一边看历史烟囱，一边看现代建筑，视角独特。
●公共绿地：像力波公园这样的开放区域，让人可以休息、遛娃，增加了休闲属性。
力波九坊的设计逻辑非常清晰：用“老厂记忆”打造独特气质，用“啤酒主题”串联游览动线，用“商街融合”丰富空间体验，最后用“人性细节”留住人心。它是一个成功将工业历史转化为现代商业活力的优秀案例。
看多了类似项目后愈发感受到，好的设计能为商业项目打下良好基础，提升消费者的体验感，但无法决定项目的生死。
对设计师而言，精心打造的空间没能通过运营 “活” 起来，是极大的遗憾；而对商业项目本身来说，前期规划需精准匹配客群需求，后期运营更要持续发力 —— 从业态调整、商户维护到活动策划，每一个环节都不可或缺，只有这样才可以让项目保持长久的活力。
查了以往的资料，项目23年营业的，刚开始力波九坊挺火的，不只是靠设计和定位，运营上也有一套办法：
2.联动周边产业：跟梅陇镇政府合作，引进了北京汽车研究院、广汽设计院这一些企业，上班族下班直接能来商场吃饭、购物，成了稳定客源，占总客流的30%。
3.搞活动聚人气：经常办啤酒文化节、宠物市集、城市漫步这些活动，还建了“力波社群”。2024年五五购物节的时候，联合闵行区搞了7条Citywalk路线%。
●重点扶本地网红店，比如“梅陇三杰”，让它们在这儿开新店，像匠心小厨的油盐蒸笋壳鱼，一年能卖1万多条；
●还自己做了精酿品牌“力波1987”，在园区里搞“前店后厂”，顾客能看到啤酒怎么酿的，喝着也新鲜。
现在园区里不少店铺关门，顾客稀少，没一点商业热闹气。该有的特色活动没跟上，留不住现有人气，也没吸引来周边人；旁边的独栋办公楼空了不少，整个园区只剩一位老爷爷坐板凳上用手机放戏曲，更显冷清。
这项目会这样，从前期规划到后期管理都有问题。打着 “啤酒文化” 的名头，却只留工业风装修，没搞过能让人参与的体验或互动活动；招商没招到引流的大店，业态单一，办公楼和商业区也不联动；后期不搞活动引流，也没扶持商户，好多店撑不下去关了门。更关键的是，一开始没摸透周边需求，也没利用老啤酒厂的历史价值，才两年就从网红地变成冷清空店的样子。
现在做商业，不能再用老办法，光靠租铺、招满商运营不通。关键得 “玩出新花样”，用新办法把引流、体验、消费绑在一起。得先找准特色定位，再搞主题市集、互动体验这类大家愿意参加的活动，拉近和消费的人的距离；还要用抖音、小红书这些线上平台宣传，把线上客流引到线下；甚至得和商户一起琢磨新点子，让顾客来消费还觉得有意思，愿意再来，这样才可以留住人气。
但说起来容易，做起来难。现在不管城市还是乡村，能做好运营的都少，优质运营人才更稀缺。一方面，好运营得懂定位、会招商，还得擅长做活动、玩线上，能跟商户、社区打交道，这种综合型人才本来就少；另一方面，很多项目没耐心长期投入，总想着靠短期营销爆火，或是没摸透本地需求就照搬别人的玩法，最后落不了地。尤其乡村项目，还受交通、客流、消费力限制，运营比城市项目难多了。
1.周边竞争非常激烈，附近有南方商圈、徐家汇商圈等成熟商圈，中庚漫游城侧重亲子、莲花国际偏年轻时尚，各项目都在抢客；
2.早晚高峰虹梅南路、沪闵高架常堵车，地铁15号线未完全贯通，出行体验受影响；
3.商业业态单一，餐饮占比达一半，零售、娱乐类少，顾客多是吃顿饭就走，留不住人气；
首先是错位竞争，打造独特主题。不跟周边大型商圈比品牌全，而是挖自身特色 —— 依托 “力波” 这个上海老品牌的怀旧情感，做 “上海情怀生活中心”，引入本土老字号小吃、复古杂货店、啤酒工坊体验，定期办怀旧主题市集、摄影展，让这里能唤起大家的情感记忆。
其次是强化体验，让人 “有的逛、有的玩”。降低 “只为吃饭” 的顾客比例，增加体验式业态：添小型影院、脱口秀剧场、亲子乐园、电竞馆或大型书店等娱乐休闲项目；在餐饮区外设手作工作室（陶艺、烘焙）、潮流数码体验店，让顾客能动手参与。
再就是化劣势为优势，做好 “邻里服务”。既然交通不便，就重点服务周边步行可达的居民，当他们的 “社区会客厅”：完善高品质超市、便民服务站、儿童教育、健身中心等生活配套，满足日常高频需求；优化公共空间，设户外休息区、儿童游乐设施，办社区跳蚤市场、亲子活动，增强归属感。
最后是优化交通与运营细节。硬件短期难改，就靠软性服务提升体验：和网约车平台合作给优惠券，高峰时段设到附近地铁站的接驳班车；简化停车缴费流程，给消费抵扣优惠；避免开业后放任不管，持续策划季节、节假日主题活动，保持商场新鲜感。
昨晚新闻联播用一小时解读 “十五五” 建议，重点强调 “文化” 和文化自信，这对商业项目的启示很明确：未来要多发展文化主题业态，用文化打造独特消费体验，让别人想抄也抄不走。
OK了，这次就到这吧。下周我们继续乡村之行，天冷了大家出门注意保暖，下周见！
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国家统计局公布的全国房地产市场基本情况显示，1-8月份全国房地产开发投资60309亿元，同比下降12.9%；新建商品房销售面积57304万平方米，同比下降4.7%；新建商品房销售额55015亿元，下降7.3%。
国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长付凌晖在国新办发布会上表示，受国内外形势变化影响，前8个月房地产市场虽有波动，但商品房销售和住宅价格同比降幅还在收窄，去库存成效继续显现，房地产市场仍朝着止跌回稳方向迈进。近期，部分城市进一步调整优化住房政策，效果有所显现，市场交易出现改善。
具体来看，房地产开发投资增速方面，累计同比跌幅继续扩大。多个方面数据显示，1-8月份全国房地产开发投资60309亿元，同比下降12.9%；其中，住宅投资46382亿元，下降11.9%。
从房屋新开工和竣工面积数据分析来看，新开工指标降幅微弱扩大，竣工面积跌幅有所扩大。多个方面数据显示，1-8月份房地产开发企业房屋新开工面积39801万平方米，下降19.5%。其中，住宅新开工面积29304万平方米，下降18.3%。房屋竣工面积27694万平方米，下降17.0%。其中，住宅竣工面积19876万平方米，下降18.5%。
严跃进表示，要持续对新开工给予支持。有一点值得肯定，当前各地新开工的土地，普遍也是这几年供应的优质地块，项目的市场消化预期不错。各地要持续做好新开工工作，以积极活跃的新开工来带动高品质的产品入市。同时，竣工方面还需要持续发力。本身其和最近几年的投资拿地数据偏弱有关。但各地保交付和白名单等工作总体还是积极地推进的，但仍要确保竣工质量，真正把过硬质量的产品交付给老百姓。
到位资金情况方面，指标继续下降。1-8月份房地产开发企业到位资金64318亿元，同比下降8.0%。其中，国内贷款10232亿元，增长0.2%；利用外资18亿元，下降11.5%；自筹资金22974亿元，下降8.9%；定金及预收款18844亿元，下降10.5%；个人按揭贷款8857亿元，下降10.5%。
在严跃进看来，目前最关键是就是要允许房企的项目定价更为灵活，同时促进项目的积极去库存。要把“金九银十”作为一个重要的环节和节点进行销售，促进资金向好发展。
新房销售方面，指标跌幅略有扩大。进入传统“金九银十”阶段，地方需要对销售工作给予更充分的重视。
根据国家统计局数据，1-8月份新建商品房销售面积57304万平方米，同比下降4.7%；其中住宅销售面积下降4.7%。新建商品房销售额55015亿元，下降7.3%；其中住宅销售额下降7.0%。
国家统计局认为，今年以来各地区各部门积极支持居民刚性和改善性住房需求释放，带动商品房销售降幅收窄。1-8月份，全国新建商品房销售面积同降幅比去年同期收窄13.3个百分点，比去年全年收窄8.2个百分点。商品房销售额同比降幅比去年同期收窄16.3个百分点，比去年全年收窄9.8个百分点。部分一线和二线城市新建商品房销售面积和销售额保持增长。
该指标总体处于改善阶段，也和开发投资等指标偏弱有关，直观反映是新盘供应有所减少。严跃进认为，需要看到几个利好点：一是库存没有过快增长，也有助于供求关系平衡。二是一些项目逐渐进入到现房阶段，也使得去化优势增加。三是很多项目都属于新规下的新产品，具备比较好的卖点。
整体来看，今年前8月份房地产市场总体处于调整阶段，这也代表着止跌回稳的工作任重道远。
对此，易居研究院认为，各地“金九银十”阶段要持续做好销售工作。一是，一些好房源的销售工作要积极宣传好，尤其是一些开盘去化状况不错的产品，要给予较好宣传，以增强信心。二是，要把一些既有宽松政策宣传好解读好，不要让好政策睡大觉，真正宣传好这些政策对购房成本降低的利好面。
国家统计局表示，房地产市场修复需要一个过程，促进房地产止跌回稳还需要继续努力。下阶段，要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新，积极构建房地产发展新模式，增加高品质住房供给，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
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